2024 광주광역시 각화동 타경 66625 글로벌아파트
부동산경매모의입찰 – 2024 타경 66625 광주글로벌아파트
실제 낙찰 결과가 나온 후 모의경매나 입찰을 다시 한 번 검토하고 정리하여 성공률을 높이는 경매 초보자를 위한 학습일지입니다.
경매를 공부하는 초보자의 분석이라 부족한 부분이 많을 수 있으니 다른 관점에서 댓글 남겨주시면 귀중한 학습 자료로 활용하겠습니다!
과제 발표 당시 입찰해야 한다는 피드백을 받았으나, 예상치 못한 업무 일정으로 인해 입찰을 하지 못하게 되었습니다.
바토너 등 대리입찰도 가능하지만, 아쉽게도 사전 신청을 하지 않으셔서 입찰 기회를 놓치게 되었습니다.
사고 개요
면적 84㎡의 6층에 위치한 남향 부동산입니다.
2003년 인가를 받아 준공된 지 약 20년 정도 된 아파트 단지라고 볼 수 있으며, 약 436가구가 입주해 있는 중형 단지이다.
부동산경매모의입찰 – 2024 타경 66625 광주글로벌아파트
권리 분석
1982년생, 당시 36세였던 소유자는 2017년에 매각해 소유자로 등록됐다.
등록현황을 보면 국민건강보험공단에서 특이하게 압수한 것이 있었습니다.
국세가 우선이므로 세금에 관한 일은 조심해야 한다는 말을 수업시간에 어렴풋이 기억해서 선생님께 여쭤보니 “압수한 세금은 싸울 힘이 있는 임차인이 있어야만 보인다”고 하셨습니다.
뒤쪽에.” 그는 “가능하다”며 이 경우 주인이 살고 있는 경우에는 문제가 없음을 확인했다.
확실히 이론만 들을 때보다 다양한 사례를 통해 더 자세한 정보를 얻는 느낌이 듭니다.
부동산경매모의입찰 – 2024 타경 66625 광주글로벌아파트
옥션원에서는 관리비가 75만원이라고 했는데, 관리사무소와 통화해보니 기존 체납된 관리비가 모두 상환됐으나 전월 관리비가 아직 청구되지 않았기 때문에 새로운 관리비 33만원이 청구됐다고 합니다.
원이 청구됩니다.
보통 관리실에 전화하면 대부분 직원들이 무례한 편인데 친절하게 대해주셔서 감동받았고, 경매가 잘됐으면 좋겠다고 응원까지 하더군요. 따뜻한 광주.
부동산경매모의입찰 – 2024 타경 66625 광주글로벌아파트
위치 및 위치
길 건너편에는 초등학교/중학교가 있고 오른쪽에는 공원과 고속도로 IC가 있습니다.
골드급 아파트 외에도 글로벌아파트 주변 아파트들은 1980~1990년 사이에 지어진 아파트들이다.
2003년에 인가된 이 아파트는 1980년에 지어진 아파트에서 이사할 때 선택할 수 있는 가성비 좋은 아파트라는 의견이 있다.
1990년부터 고급 아파트로. 이것이 있었다.
부동산경매모의입찰 – 2024 타경 66625 광주글로벌아파트
아파트는 총 3종이며, 경매 매물은 33평, 총 436가구 중 157가구입니다.
조사 당시 매물은 총 5곳, 호가는 2억4000만~2억5000만원 수준이었다.
남향이지만, 단지와 101동 사이의 거리로 인해 6층에서 정면 조망이 가능할 것으로 생각되었습니다.
아파트는 경사가 있고, 102동보다 101동이 훨씬 바람직하다고 합니다.
시야를 방해하지 않으며 오르막길 걷기가 덜 필요합니다.
가격은 1000만원 정도 더 비싸다고 하는데 아쉽게도 경매 물건은 102빌딩이었습니다.
부동산경매모의입찰 – 2024 타경 66625 광주글로벌아파트
사진 나열
지금까지 연구한 오브제 중 현관문까지 이렇게 큰 변화를 본 것은 처음이다.
현관문 사진은 현재 공개된 사진과 다르며, 이전 경매 매매 사례의 현관문 역시 크게 달랐다.
문과 도어록의 상태로 볼 때 주인이 17년 만에 구입 당시 제대로 수리하지 않은 것으로 추정된다.
부동산경매모의입찰 – 2024 타경 66625 광주글로벌아파트
시장 조사
실거래를 검색해 보면 임대거래보다는 실거래가 집중되어 있었고, 실거래도 완만하지만 상승세를 보이고 있었습니다.
부동산경매모의입찰 – 2024 타경 66625 광주글로벌아파트
연도별 실거래가를 보면 2024년 이후 거래량이 확연히 감소했다.
부동산 조사에서 확인한 것은 1980년대, 1990년대 건설현장에 비해 주거환경이 좋아 거래가 활발했다는 것이다.
2년 전까지만 해도 아파트 가격이 점차 오르면서 글로벌 아파트로 이사하려면 지은 아파트를 팔고 1억 원 이상을 추가해야 하게 돼 거래량이 늘었다.
줄어들었다고 합니다.
101동과 102동은 거래가격에 뚜렷한 차이가 있었고, 101동은 가격이 좋아서 자주 매매되지 않아 거래가 많지 않았습니다.
부동산경매모의입찰 – 2024 타경 66625 광주글로벌아파트
광주 자체 매물사이트인 사랑방에만 매물이 올라온다고 하는데, 함께 검색해 보니 네이버부동산에 올라온 매물과 중복되는 매물이 있어서, 총 5개의 매물이 올라왔습니다.
경매물품과 동일한 건물은 주로 102채가 매물로 나와 있으며, 기본주택은 2억4000만원, 개량주택은 2억5000만원에 매물로 나왔다.
부동산경매모의입찰 – 2024 타경 66625 광주글로벌아파트
판매 사례 분석
지금까지 총 26건의 경매 매매 사례가 있었는데 그 중 4건이 20년 만에 성사됐고, 경매 물품과 동일한 물품이 12명의 입찰자로 낙찰돼 무려 102%의 판매율을 기록했다.
부동산업계에서 들은대로 완만하더라도 가격이 계속 오르는 단지여서 2021년에는 감정가보다 높은 가격에 사서 거주가 가능하거나, 저처럼 단기 매매하기엔 상태가 좋은데 100% 이상 활용해서 낙찰이 가능했을까요? 어쨌든 다른 평형 모델의 판매율은 95%, 104%에 달하는 것으로 확인됐다.
부동산경매모의입찰 – 2024 타경 66625 광주글로벌아파트
입찰 시뮬레이션
24년간 거래량이 확연히 감소한 것을 보면 상황이 정점을 찍고 둔화되고 있는 것으로 보이며, 부동산 조사를 해보니 102동의 전망과 건물에 대한 실망감이 분명히 있었는데, 101빌딩보다 중간층이라 인기가 덜했어요. 전면 수리가 예상되는 매물이지만 2017년에 구입해서 이제 7년이 지났기 때문에 기본주택으로 보고 매매가를 2억 3천만 원 정도로 추정하고 입찰가를 계산해봤습니다.
부동산경매모의입찰 – 2024 타경 66625 광주글로벌아파트
모의입찰 결과는?
부동산경매모의입찰 – 2024 타경 66625 광주글로벌아파트
실제 낙찰가 : 216,000,000원 낙찰률 : 88.89% 참여인원 : 8명 입찰 및 갭 : 11,880,000원 (낙찰 낙찰!
)
1000만원이 넘는 차이가 났으니 모의입찰을 해서 운송비를 절약했다는 점을 감안해야 한다.
첫 번째 낙찰을 언제 받을 수 있나요? 함께 읽으면 좋은 글 : 경매초보자의 경매공부노트
경매에서 1차 법원 견학 경매물건 볼 때 건물면적 확인 경매물물 볼 때 유용한 사이트 경매시 입주신고 및 확정일자의 의미 경매행사별 해석방법 경매입찰절차 및 대리입찰 준비자료