안녕하세요법무법인 테헤란 민사담당실무자 고차장 입니다.
부동산을 매입한다는 것이 꿈같은 일이죠. 부동산의 시세가 계속적으로 높아짐에 따라 쉽게 매입하기 어렵고 점유에 대한 소유권주장이 강해지게 되었습니다.
테헤란 부동산전담센터의 상담문의량만 분석해보아도 소유권으로 인한 분쟁이 아주 많다는 것을 확인할 수 있는데요.대부분 테헤란 부동산전담센터를 통해 들어오는 부동산관련 문제들은 자신의 소유임에도 다른자가 점유하고 있어 부동산을 인도받기 위한 명도소송에 대한 문의 입니다.
내 소유의 부동산을 떡하니 차지하고 있는 다른 누군가가 부동산을 인도해주기는 커녕 자신의 것이라며 버티고 있어 억울해하시는 분들이 많았습니다.
하지만 반대의 경우도 답답하고 억울할 수 밖에 없는 상황인데요. 이전부터 맹지였던 주인없는 토지를 20년가까이 관리하며 농사지어 일궈둔 상태에서 갑자기 그 토지의 소유자가 본인이라며 권리를 주장하거나, 땅주인으로부터 농사지을 땅을 무상으로 제공받아 등기없이 관리하고 가꾸었더니 수십년 후 땅주인의 아들이 나타나 자신의 소유라며 권리를 주장하는 등 곤란한 상황이 발생하는데요.등기를 하지 않았으므로 수십년간 관리한 맹지가 소유자의 것이 되는걸까요? , 맹지인줄만 알았던 집 앞 토지를 관리하여온 저의 권리는 돌려받지 못하는걸까요? 등 점유자들의 답답한 상황이 계속적으로 발생하는 듯 합니다.
점유하고 있는 기간이 길었다면 세월의 힘이 발생하는데요. 이러한 경우라면 토지 점유취득시효를 주장할 수 있으오니 자주하는 질문을 통해 고차장이 자세히 알려드리겠습니다.
<점유취득시효 상담문의하기>
[민사상담신청방법] “고차장 블로그보고 연락했습니다”라고 남겨주세요^^안녕하세요 법무법인 테헤란, 민사 팀 총괄실장 고 차장입니다.
저와의 민사 분야 관련 상담을 원하시는 분…blog.naver.com
저 고차장은 10년이상 실무를 담당해온 베테랑 경력자 입니다.
부동산 사건은 대립이 첨예하여 법률전문가의 조력이 필수적인데요.10년의 경험과 노하우는 누구보다 확실한 해결책을 제시해드릴 수 있다고 단언합니다.
죄송하지만 아무상담이나 기다리고 있는 법률초짜는 아닙니다.
상담량이 많아 포스팅 시간을 겨우 활용하여 답변해드리고 있습니다.
저의 도움이 꼭 필요하신 분들에 한하여 연락주시길 바랍니다.
테헤란은 현재 서울 / 수원 / 부산 세 곳의 지점을 열어두어 방문상담을 용이하도록 하였으며 비대면 상담 또한 원활하게 이뤄지고 있으니 편하신 방법으로 상담받으시길 바랍니다.
1차상담은 실무진이 2차상담에서부터 전담변호사와 저 고차장이 충분한 상담을 도와드리겠습니다.
Q. 20년 더 되었을까요…소작농으로 생계를 유지하였습니다.
땅주인이 돌아가시기전 조그마한 맹지를 주었지만등기라는건 할 줄 몰라 맹지를 가꾸고 농사지으며 지냈습니다.
이제와서 덜컥 땅주인 아들이라며 소유권을 주장하는데요제가 가꾸어오고 관리한 권리는 찾을 수 없는걸까요?
A. 토지점유취득소효에 따라 점유자의 권리를 주장할 수 있습니다.
고차장이 보다 자세히 말씀드리겠습니다.
취득시효란 사전상의미로 물건이나 권리를 일정한 기간 계속하여서 사실상 점유하는 사람에게 그 물건이나 권리에 대한 소유권을 주는 제도 입니다.
질문자의 경우 20년이 넘도록 소유하고 있지 않는 땅을 관리해주고 가꾸었는데요. 점유취득시효에 따라 부동산에 대한 권리를 갖는듯한 외관이 오래 지속된다면 사실적인 권리관계 여부와 관계없이 외관상의 권한자에게 같은 권한이 부여되게 됩니다.
실소유자 입장에서는 이러한 권한이 부당하다고 느껴질 수 있지만 마찬가지로 토지의 소유자가 따로없이 자신의 소유라 믿으며 점유하고 가꿔온 점유자도 갑자기 나타난 소유자가 권리를 행사하려 한다면 억울할 수 밖에 없겠죠.억울하다고 모든 것이 다 해결되는 것은 절대 아닙니다.
그에 마땅한 조건들을 충족시켜야만이 점유자의 권한이 인정되는 것인데요.소유자가 20년이 넘는 세월동안 자신의 권한을 행사하지 않고 있었으며, 해당 부동산을 어떠한 형태로 점유해왔는지에 대한 명확한 입증이 동반되어야 합니다.
토지점유취득소효가 인정된다면 시효의 완성에 따라 소유권을 획득할 수 있습니다.
반면 소유권을 인정받지 못하는 경우로 소유할 의사가 없는 상태였거나, 공연한 점거가 아닌 자신만이 아는 관리라면 토지점유취득소효가 인정되지 않는다는 점 주의하시길 바랍니다.
이에 더하여 토지점유취득소요만이 권한의 효력이 생기는 것은 아닙니다.
분명하게 등기를 하셔야 권한이 생기는 것인데요.질문자의 경우 사안이 복잡합니다.
땅주인이 조그마한 땅을 주었지만 재산적 이득을 볼 생각이 아니었으므로 농사를 지을 수 있는 용도로만 사용하다보니 등기를 따로 하지 않은 것인데요.땅주인이 사망한 후 상속받은 아들은 그 토지가 자신의 소유임을 알고 자신의 권리를 주장하고 있는 상황인 것이죠.결국 공연하게 20년이 넘도록 꾸준히 관리해온 권리를 토지점유취득시효에 따라 입증하고 주장하셔야 하며 입증에 따라 시효가 인정될 수 있습니다.
소유자의 경우 소멸시효기간에 따라 자신의 권리를 행사하지 않았으므로 소멸시효가 완성되었기에 더이상의 주장이 어려워 질 수 있으므로 이 부분 또한 입증을 통해 증거로서 활용하실 수 있습니다.
내용을마치며점유취득시효와 관련하여 등기부등본 상 소유자가 변경되었다면 대항할 수 없기에 제3자의 소유자가 나타난다면 권리를 주장하기 어렵습니다.
그러므로 부동산처분금지가처분신청과 압류 등의 보전처분 신청 후 안전하게 소송을 시작하는 것이 중요합니다.
테헤란 부동산전담센터와 저 고차장은 다수의 점유취득 관련 소송을 진행해온바 탄탄한 대응방안이 마련되어 있습니다.
고차장에게 상담을 원하시는 분들은 테헤란 부동산전담센터를 통하여 연락주시길 바랍니다.
감사합니다.
[변호사 선택 기준] 법률상담 15년차 고 차장이 알려드립니다.
인정합니다.
결국 제가 속한 로펌인 테헤란 민사 전담팀을 추천하는 결론으로 마무리되는 포스팅입니다.
뭐…blog.naver.com