안녕하세요^^ 부동산연구소 최팀장입니다.
NPL은 Non Performing Loan의 약자로 부실채권을 뜻합니다.
금융기관 대출 중 3개월 이상 이자가 연체되어 회수가 어려운 채무를 말합니다.
NPL을 통한 경매 진행 방식은 크게 두 가지가 있습니다.
배당금을 받을 목적으로 단기간에 이익을 내는 것과 직접 낙찰받아 세금감면 등에 활용하는 것입니다.
배당금을 받는 것이 목적이라면 AMC에서 NPL을 매수한 후 담보의 명의를 변경하고 제3자가 낙찰을 받으면 매각대금에서 배당금을 받습니다.
NPL 투자기법 8가지 마스터하기 01 배당투자기법부실채권을 매수한 후 경매에 참여하지 않고 매각수익금에서 배당금을 회수하는 투자 02 유입투자기법경매 투자자들에게 가장 인기 있는 유입투자기법입찰에서 이겨 소유권을 취득한 후 재판매하거나 임대수입을 창출 03 임의지급투자기법채무자 본인이 채무를 갚는다임의지급투자기법이라고도 하며, 채무자뿐만 아니라 대위변제자(대위권이 있는 분할채무자, 공동채무자, 보증인, 현물보증인, 제3자 담보취득자, 후순위담보채권자 등)도 채무를 갚을 수 있다.
04 재판매투자기법유동화회사의 수익모델유동화회사는 재판매 시 얼마나 증거금을 남겨둘까?10% 이상이어야 한다 – 정보이용료 – 인건비 – 사무실 임대료 – 변호사 및 법률자문료 – 현장조사비 등이 예상보다 비쌈 담보부채권보다 담보부채권 시장에서 재판매법이 더 일반적이다.
용도 05 방어적 입찰 투자기법 반복적으로 낙찰에 실패하거나 손실채권 금액보다 낮은 가격으로 경매가 진행되면 즉시 손실이 발생한다.
방어적 입찰 주로 증권화 회사에서 사용 – 품목 중에 우량품이 있다.
대부분 경매가에 매각되므로 깨끗한 품목을 낮은 가격으로 매수하는 데 문제가 없다.
실제 매수자 입장에서 유리하다.
06 차순위 매수 유도기법 방어적 입찰을 했지만 의도치 않게 1순위로 들어온 경우 다음 세 가지 방법 중에서 선택한다.
첫째, 끝까지 가보자.유입 투자.취득세, 권리금, 연체관리수수료, 중개수수료 등의 추가 비용이 발생한다.
투자기간이 길다는 단점이 인정된다.
둘째, 매매잔금을 내지 않고 재경매하는 방식이다.
입찰보증금 증가(재경매 시 20%), 담보대출 이자 부담, 시간지연 등이 발생하지만 매각기일 연장 효과 셋째, 차기 매수순서 보고 유도 장점 시간적, 비용적 손실이 비교적 적음 07 전환무담보채 투자기법 담보유실부실채권 – 경매를 통해 담보를 매각한 후에도 남는 채무 원래 담보를 무담보로 전환했기 때문에 ‘전환무담보채권’이라 불림 경매 매각대금에서 회수하지 못한 나머지 미수채권을 활용해 추가 수익 확보 08 대위변제금갭 투자기법 대위변제금이란? 제3자 또는 이해관계인(보증인, 공동채무자 등)이 보증인을 대신하여 채무를 변제하고 채무에 대한 권리를 이전하는 경우 일반적으로 볼 수 있는 경우 – 후순위 임차인이 보증인을 대신하여 선순위 담보 등을 변제하고 이의신청권을 확보하는 경우(1순위 담보로 설정된 금액이 소액인 경우 후순위 채권자가 보증인을 대신하여 담보를 변제하고 1순위 담보를 확보) – 보증인이 채무자를 대신하여 변제하는 경우 아래에서 부실채권을 매수하는 이점에 대해 알아보겠습니다.
① 부실채권의 이점은 금융기관에서 원금 또는 연체이자를 할인하여 매수할 수 있다는 것입니다.
② 채권을 담보로 담보대출을 받을 수 있으며, 실제 투자금액에 비해 높은 대출금을 받을 수 있습니다.
③ 부실채권을 매수하면 다양한 투자방법으로 진행할 수 있다는 이점이 있습니다.
채권을 매수한 후 경매를 통해 재판매하거나 배당금을 받을 수 있으며, 필요 시 유입을 통해 낙찰을 받을 수 있다.
④ 재판매나 배당금을 통해 투자하는 경우 경매보다 투자 회수 기간이 짧고 회수 기간도 예측 가능하다.
⑤ 배당금을 받아 투자하는 경우 제3자가 낙찰을 받고 투자자는 채권행사권 금액에 해당하는 배당금을 받으며, 배당금에 부족액이 있는 경우 해당 경매사로부터 보충설명서를 받아 잔여채권으로 권리를 행사할 수 있다.
⑥ 유입 투자의 경우 채권행사권 금액으로 유입(낙찰)하여 부동산을 취득하기 때문에 매각 시 양도소득세를 줄일 수 있다.
⑦ 일반 경매 낙찰보다 저렴하다.
채권을 매수한 후 낙찰에 참여하기 때문에 최고가 낙찰자로 선정될 가능성이 매우 높다.
NPL 투자는 경매보다 저렴하게 원하는 부동산을 매수할 수 있는 방법이다.
최근 투자자들 사이에서 부실채권 투자가 주목받는 이유는 일반 경매보다 저렴하게 매수할 수 있기 때문입니다.
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수익성이 좋다고 알려졌지만 NPL 투자는 쉽지 않습니다.
개인이 NPL에 투자하기 어렵기 때문에 소수만이 할 수 있는 투자입니다.
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